2022年5月17日,杭州发布楼市新政,以限购放宽和税费优惠来调节二手房市场。眨眼就是一年,这一年杭州的二手房市场发生了哪些变化?
钱报美好生活研究院联合杭州贝壳研究院,对一年来的二手房数据进行梳理后发现:成交量经历了跌至谷底并反弹的过程;挂牌量继续走高,至目前已达20.5万套;价格则继续下跌,大部分二手房小区的成交均价相比一年前又有了10%左右的降幅。
【资料图】
制图:金晓军
“5·17”楼市新政出台一年
成交量跌至低谷后反弹
2021年上半年,杭州二手房市场达到了巅峰,市场上大部分二手房小区都在2021年的6月前后达到了历史最高价格。然而2021年下半年起,二手房行情急转直下,2021年10月成交量仅2637套。到了2022年,二手房市场没有任何回暖迹象,1-5月的二手房成交量都只在4000套左右。在二手房市场“惨淡”的背景下,“5·17”楼市新政应运而生。
“5·17”楼市新政主要有三条:一是二手房购买门槛降低,落户或外地户口一年社保就可以买;二是三胎家庭增加1套购房名额,摇新房享受“无房户”待遇;三是名下唯一住房出售,增值税免征从5年改为2年。
随着新政落地,去年6月二手房成交量稍有起色,达到了6738套。但之后二手房成交量又一路走低。直到今年3月,积压的需求释放,二手房月成交量才重回“万套”水平,此后又有所下滑,但整体高于去年水平。
过去的这一年,二手房挂牌量继续上行,2022年5月,杭州市区二手房挂牌量约有17.7万套,而截至发稿前,二手房挂牌量已经达到了20.5万套,涨幅约16%。
供大于求,价格自然也回落。当前大部分小区的二手房均价相比2021年时的最高点,降幅都在30%左右,相比“5·17”新政出台时,很多小区二手房均价也有约10%的降幅。不过,由于改善次新房大量交付,如杭州壹号院等成交活跃,因而杭州整体二手房均价一年来保持稳定。
刚需购房者是市场主力
300万以内成交占比65%
过去一年时间里,上城区成交的二手房最多,占比约16.05%。上城区的房源类型广泛,有丁桥、九堡的刚需房源,也有艮北新城、城东新城的改善房源,还有南星桥、钱江新城的豪宅,在市场中的交易活跃度较高。成交占比最小的是滨江区,这也与滨江区房源库存较少有关。
细分到板块,一年来良渚板块的二手房成交最多,占比约3.93%。其次是临平新城和未来科技城,分别占比约2.97%和2.01%。
从小区来看,过去一年成交量最大的小区是临安的星汇花园,共签约了207套。其次是萧山的绿都御景蓝湾,成交了195套。还有余杭的翡翠城四期梧桐郡,成交了174套。在这一年里,成交量前十的小区均为单价在3万元左右的刚需小区。
过去一年,总价300万元以内的房源成交占比约65%,面积段在90平方米以下的房源成交占比约为58%,单价在4万元以内的房源成交占比约79%,这都说明刚需购房者是市场的主力。
一年来买卖双方心态变化
房东更舍得降价了
买卖双方的心态,在过去一年里也有较大的变化。去年“5·17”新政出台时,尽管成交量极少,但很多房东不愿意降价,等着市场反弹。但过去这一年,很多房东接受了市场下行的事实,买家砍价也越来越狠。家住朝晖七区的刘清2022年2月将房子挂牌,挂牌价为260万元,有些买家一上来就砍30万元甚至50万元,她不肯卖。之后看房的人也越来越少,自己只能一再降价,一共调整了6次价格,一共下降了50万元。最终在上个月,刘清以208万的价格找到了意向买家,而这个价格相比2022年年初类似房源的成交价格,降幅达到了13%左右。
不少二手房经纪人也向记者反馈,相比一年前,如今房东的心态也发生了不小的改变。总体来说分化严重,在一些热门板块,如奥体,依旧存在惜售的房东。但对于市中心“老破小”的房东来说,预期相比一年前降低了很多,议价空间很大。
另外,从买家的角度来说,这一年里对价格的敏感程度也愈发增高了,房东不愿意降价,买家就坚决不买。
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